Humidité et valeur immobilière : le nouveau critère ESG

Qu’est-ce que la performance ESG appliquée à l’immobilier ?

ESG désigne trois familles de critères utilisées pour évaluer la qualité extra-financière d’un actif ou d’une entreprise : Environnement (impact climatique, énergie, biodiversité), Social (bien-être des occupants, accès au logement, santé) et Gouvernance (pilotage, anticipation des risques, transparence). Appliquée à l’immobilier, la performance ESG ne se limite plus à un diagnostic de performance énergétique ou à un simple mètre carré. Elle intègre désormais une dimension qualitative : durabilité du bâti, attractivité locative, santé des occupants. Pour Steve Ordener (Murprotec), c’est justement cette bascule vers le qualitatif qui change la donne pour un sujet resté longtemps mineur : l’humidité.

L’humidité, une maladie du bâtiment qui ne fait jamais la une

Contrairement à un incendie ou un effondrement, l’humidité ne fait pas de bruit. C’est, selon les mots de Steve Ordener, une véritable « maladie du bâtiment » : silencieuse, insidieuse, elle se propage lentement et dégrade petit à petit le bâti, la qualité de l’air intérieur et la qualité de vie des occupants (pour le détail du mécanisme, voir notre article sur le microbiome du bâtiment). On observe d’abord des taches, des moisissures, de la buée, de la condensation, avant d’en mesurer les conséquences. Ce caractère progressif explique pourquoi l’humidité reste trop souvent perçue comme un simple désagrément esthétique plutôt que comme un risque. Or les coûts réels sont là et sont mesurables : augmentation de la facture de chauffage dans un logement humide, travaux à réaliser plus tôt que prévu, investissements non anticipés. Le risque n’est donc pas hypothétique ; ce qui manque encore, selon Steve Ordener, c’est un niveau de prévention suffisant, faute d’une prise de conscience assez large chez les asset managers et property managers qui arbitrent l’achat, la conservation ou la cession des immeubles.

Dévalorisation plutôt que valorisation : la nuance apportée par Delphis

Interrogée sur le sujet, Charlotte Limousin apporte une précision importante : l’humidité n’est pas, à proprement parler, un levier de valorisation d’un actif. C’est avant tout une question de dévalorisation évitée via la perte d’attractivité et les dégradations qu’elle peut entraîner. Pour un bailleur social en particulier, il s’agit d’un risque à moyen ou long terme, qui touche à la fois le patrimoine bâti et les personnes qui y vivent. Du point de vue du locataire, avoir un logement sain est une attente de base : un logement qui ne l’est plus, pour cause d’humidité ou pour d’autres raisons, perd nécessairement de la valeur à ses yeux.

Dévalorisation vs valorisation, la distinction à retenir : valoriser un actif consiste à lui ajouter de la valeur, par exemple via le loyer, la rénovation ou des services. Éviter la dévalorisation consiste à empêcher une perte de valeur liée à une dégradation du bâti ou à une perte d’attractivité. D’après Charlotte Limousin (Delphis), pour l’humidité, c’est bien ce second axe qui est concerné en priorité.

CAPEX ou OPEX : deux façons de gérer le risque humidité

Sur le terrain, Steve Ordener observe deux logiques bien distinctes chez les bailleurs. Certains, avant-gardistes, ont pris le sujet à bras-le-corps : ils mettent en place des plans de prévention structurés, une véritable démarche proactive, une logique de CAPEX, où le traitement de l’humidité est vu comme un investissement. D’autres gèrent encore l’humidité comme un inconfort ou une charge d’exploitation, une logique d’OPEX, réactive, où l’argent investi est perçu comme un simple coût plutôt que comme un investissement. Un exemple concret de plan de prévention mis en place avec un bailleur social de l’ouest de la France a été évoqué en émission comme illustration de cette démarche proactive. Ce basculement de logique n’est pas qu’une question de vocabulaire : selon Steve Ordener, une étude SMA-BTP montre que, lorsqu’un bâtiment présente des problèmes structurels graves, il existe une corrélation avec l’humidité dans 70% des cas. Une gouvernance qui identifie ce risque en amont et met en place des plans dédiés est, en creux, un signal de maturité qui rassure financeurs et acteurs socio-économiques.

Paris Habitat : la logique CAPEX appliquée à 125 000 logements

Concrètement, à quoi ressemble une démarche « avant-gardiste » sur le terrain ? Cyrille Fabre, directeur d’exploitation de Paris Habitat, en donne un exemple à grande échelle. Paris Habitat est le premier bailleur social public de France en Île-de-France : il loge 500 000 habitants, pour 125 000 logements, dont 115 000 à Paris intra-muros. L’organisme a lancé une opération baptisée « Agir contre l’humidité », une initiative de traitement du risque humidité à l’échelle de tout son parc, d’après les échanges en émission, il serait le premier bailleur social à avoir lancé une démarche de cette ampleur. Selon Cyrille Fabre, la prise de conscience est désormais partagée par l’ensemble des bailleurs, notamment depuis les épisodes de canicule récents : le déséquilibre hygrométrique dans les logements s’accentue et s’accélère d’année en année, sous l’effet du climat. Le changement de paradigme qu’il appelle de ses vœux : sortir de l’idée reçue selon laquelle c’est l’occupation du logement qui dégrade l’habitat, pour reconnaître que le climat est aujourd’hui un facteur à part entière.

Les vrais chiffres de l’humidité, vus depuis le terrain

Murprotec réalise chaque année 30 000 diagnostics et 5 000 chantiers de traitement de l’humidité en France. Trois causes principales reviennent systématiquement : le structurel, l’accidentel, et ce que Steve Ordener appelle l’usage mauvaise utilisation du logement, extractions d’air bouchées, etc. Son constat, partagé avec de nombreux professionnels de l’immobilier : le secteur a tendance à surestimer la part de l’usage, réel mais souvent mis en avant de façon disproportionnée, alors qu’il existe une vraie problématique structurelle, traitée à hauteur de 5 000 cas chaque année rien que chez Murprotec.

Diagnostiquer comme on irait chez le médecin

Face à ce constat, Steve Ordener propose une analogie simple : quand on a un doute sur sa santé, on va chez le médecin, on fait une prise de sang, un examen médical, on ne reste pas sans savoir. C’est la même logique qu’il défend pour l’humidité : ne pas rester dans le doute, faire un diagnostic, obtenir une réponse fiable. Sur les traitements définitifs, notamment les remontées capillaires, l’enjeu n’est pas seulement de traiter les infiltrations ou la condensation, mais de garantir le résultat dans la durée : Murprotec garantit ainsi jusqu’à 30 ans les actions curatives menées sur une remontée capillaire. Charlotte Limousin complète ce point avec un enjeu de suivi : elle observe surtout, chez les bailleurs, une connaissance encore limitée du traitement préventif (VMC connectée notamment), qui permettrait de faire de la maintenance préventive et d’identifier un problème dès ses prémices car le constat visuel du locataire, lui, arrive presque toujours trop tard.

Bailleurs sociaux : historiquement engagés, aujourd’hui en première ligne ESG

Delphis fédère plus de 70 bailleurs sociaux (offices HLM, ESH, SEM immobilières, coopératives) autour d’une mission : « oser et innover ensemble pour l’habitat », en animant l’échange de pratiques et des projets de R&D sur la RSE, l’environnement, les seniors ou la qualité de service. Charlotte Limousin le rappelle : le logement social est né en France avec, dès l’origine, des critères de santé et d’hygiène, les premiers logements sociaux se sont développés à Guise, dans les Hauts-Fourneaux du Nord, portés par de grandes familles industrielles protestantes, avec la création des premières caisses de prévoyance et d’allocations familiales et des premières coopératives ouvrières : une autre forme, déjà, de RSE. Ce qui change aujourd’hui, selon elle, c’est l’élargissement considérable de la dimension environnementale : au-delà de l’énergie, il faut désormais compter le carbone, l’adaptation au changement climatique, et de plus en plus la biodiversité et la végétalisation. Le lien entre le E et le S d’ESG n’a jamais été aussi fort : un enjeu environnemental est très souvent, aussi, un enjeu humain et de santé.

De la passoire à la bouilloire : l’adaptation climatique, nouveau critère de valeur

Pour Charlotte Limousin, le confort d’été n’est plus une question de luxe. « On est passé de la passoire à la bouilloire », résume-t-elle : après des années centrées sur la déperdition de chaleur l’hiver, le vrai sujet des années à venir est la chaleur elle-même, avec un risque réel de perte d’attractivité, voire de perte financière, pour des logements qui deviendraient invivables l’été. Elle pointe une triple peine pour certains locataires : parfois éloignés des bassins d’emploi faute de moyens pour se loger plus près, ils n’ont pas non plus toujours les moyens d’équipements qui amélioreraient leur quotidien au moment même où la France a connu, lors de la canicule des quinze derniers jours, des records de mortalité, sans toutefois atteindre les chiffres de 2003 (plus de 15 000 morts, une situation telle qu’il avait fallu réquisitionner les chambres froides de Rungis). La réglementation européenne accompagne ce basculement : la directive CSRD (reporting de durabilité) et la taxonomie européenne mettent clairement le doigt sur l’adaptation climatique, même si tous les bailleurs ne sont pas soumis à l’obligation de publication.

Santé environnementale : l’adaptation climatique n’est pas qu’une question de confort

Olivier Blond, délégué spécial à la santé environnementale de la Région Île-de-France (président de Bruitparif, administrateur d’Airparif, et co-fondateur du think tank Urbanité, cofondé selon lui avec l’actuel ministre du Logement et de la Ville, Vincent Jeanbrun), replace le sujet dans une perspective plus large. D’ici 2050, rappelle-t-il, plus de 80% de la population mondiale vivra en zone urbaine ce qui impose, selon lui, de penser ensemble urbanité, biodiversité, climat et santé environnementale, quitte à bousculer les modes constructifs actuels. Il cite un repère marquant : en 2020, juste avant la pandémie de Covid, deux régions du globe le sud du Pakistan et l’Arabie Saoudite auraient ponctuellement connu des conditions de chaleur et d’humidité combinées incompatibles avec la survie humaine, un phénomène mesuré par la température du thermomètre mouillé (« TW »), qui évalue la capacité du corps à évacuer la chaleur par la sudation lorsque l’air est trop chargé en humidité.

Sur la canicule des quinze derniers jours, Olivier Blond avance une estimation personnelle d’au moins 1 000 décès en France, un chiffre qu’il anticipe voir revu à la hausse une fois les données consolidées. En émission, un ordre de grandeur est également avancé : environ 20 000 décès par an en France seraient directement liés à la qualité du bâti et de l’air intérieur une estimation cohérente avec les chiffres habituellement cités sur la pollution de l’air intérieur en France, qui remontent à une étude de référence de 2014. Manuel Wojciechowski a illustré ce lien avec un exemple positif : celui des enfants d’Élodie Gossuin, dont les troubles respiratoires auraient disparu six mois après un traitement de l’humidité de leur logement. Plus largement, Olivier Blond évoque des cas cliniques documentés où une exposition prolongée à l’humidité et aux moisissures a été reconnue comme facteur de pathologies respiratoires graves un rappel que l’enjeu, au-delà du bâti, est bien celui d’années de vie en bonne santé, perdues et le plus souvent irrécupérables.

Sur le terrain, Olivier Blond défend le bilan de la région Île-de-France en matière d’adaptation : un plan de climatisation des transports en commun engagé depuis près de dix ans (plusieurs milliards d’euros d’investissement), ainsi qu’un programme d’isolation thermique des établissements scolaires une réponse, selon lui, aux enseignements tirés de la canicule de 2003.

Financer la prévention : un investissement, pas une dépense

Reste la question du modèle économique. Un bailleur social, rappelle Charlotte Limousin, dispose d’un modèle plus contraint qu’un promoteur ou un bailleur privé classique, qui peut valoriser via le loyer ce qui n’est pas le cas dans le logement social. La France, historiquement, n’a pas été championne de la prévention en santé, avec une approche plutôt curative que préventive ; le parallèle avec l’immobilier est direct, tout comme celui de l’assurabilité du parc, elle aussi devenue un vrai sujet. Une piste évoquée en émission : intégrer la prévention comme un indicateur de haut de bilan dans un mécanisme financier. Pour Steve Ordener, la prévention doit être vue comme un investissement et non une dépense : traitée largement, elle permet de récupérer, plus tard, de l’argent au-delà du strict calcul financier, elle fait passer un patrimoine immobilier simple à un patrimoine socio- et éco-responsable. Concrètement, un plan de prévention du risque humidité repose sur trois piliers :

① Diagnostiquer en amont :  outils, méthodes et plan pluriannuel d’audit et de diagnostic.

② Traiter les pathologies identifiées : déterminer si le problème est traitable et, si oui, comment le résoudre définitivement.

③ Déployer des kits pédagogiques : à destination des gestionnaires comme des locataires, pour sortir de la « discussion de comptoir » et clarifier ce qui doit être fait, ou non.

13 ans d’attente en moyenne, et un coût multiplié par 10

Concrètement, quels signes doivent pousser un asset manager ou un gestionnaire de patrimoine à agir vite ? Steve Ordener cite une liste simple : les odeurs, les taches, les décollements, les plaintes des occupants, les consommations énergétiques anormales. Rien de compliqué à identifier une fois qu’on sait quoi regarder. Le problème, souligne-t-il, c’est que ces signaux sont souvent traités trop tard un peu comme une maladie de peau, où l’on se dit qu’un petit bouton est bénin, alors qu’il peut être le signe visible d’un problème plus avancé.

Manuel Wojciechowski, responsable de la Murprotec Academy et expert national en matière d’humidité, chiffre précisément ce retard. Sur les 30 000 diagnostics réalisés chaque année par Murprotec, le constat est net : les gestionnaires attendent en moyenne 13 ans entre la découverte des premiers signes d’humidité et leur traitement définitif. Non par négligence, précise-t-il, mais le plus souvent par inconscience ou méconnaissance du sujet le temps de tester des « pansements » (peinture anti-humidité, isolation, ventilation partielle) sur ce qui est, à la base, un problème d’humidité structurelle.

Il détaille quatre stades de dégradation, qui permettent de mesurer où en est un logement :

① Stade 1, la découverte : premières traces de buée sur les fenêtres, odeur de renfermé, linge qui sèche difficilement.

② Stade 2, les revêtements touchés : peinture qui cloque, sensation de froid, difficulté de chauffe, crépi ou enduit qui se décroche.

③ Stade 3, les infiltrations : taches noires de moisissure (souvent invisibles, cachées derrière un meuble ou une tête de lit), débuts de risques structurels et sanitaires.

④ Stade 4, le stade terminal : la pathologie est installée : dans environ 15% des expertises réalisées à ce stade, il n’existe plus de solution de traitement.

Entre le stade 1 et le stade 3, le coût de traitement peut être multiplié par 10. D’où le message que martèle Manuel Wojciechowski : mieux vaut prévenir que guérir, une maxime qui s’applique à l’humidité comme à la santé  chaque année perdue avant un diagnostic est une année où le problème, et son coût, continuent de progresser.

Questions fréquentes

Qu’est-ce que la performance ESG appliquée à l’immobilier ?

C’est l’évaluation d’un actif immobilier au-delà du seul critère énergétique : Environnement (climat, énergie, biodiversité), Social (santé et bien-être des occupants) et Gouvernance (anticipation des risques, transparence de la gestion). L’humidité s’y inscrit comme un facteur qui touche simultanément les trois dimensions.

L’humidité fait-elle vraiment perdre de la valeur à un bien immobilier ?

Elle n’est pas un levier direct de valorisation, mais elle est un facteur de dévalorisation : perte d’attractivité locative, dégradation du bâti, et, selon une étude SMA-BTP, une présence dans 70% des cas de sinistres structurels graves. Un logement qui n’est plus sain représente, pour le locataire comme pour le propriétaire, une perte de valeur.

Quelle est la différence entre traiter l’humidité en CAPEX et en OPEX ?

En logique OPEX, le traitement de l’humidité est vu comme une charge d’exploitation ponctuelle et réactive. En logique CAPEX, il est intégré comme un investissement de long terme, planifié via un diagnostic pluriannuel — une approche jugée plus mature et plus rassurante pour les financeurs.

Quels signaux doivent alerter un gestionnaire de patrimoine sur un risque humidité ?

Cinq signaux principaux : odeurs, taches visibles, décollements de revêtements, plaintes récurrentes des occupants, et consommations énergétiques anormales. Agir dès leur apparition évite qu’un problème structurel ne se révèle trop tardivement.

Combien de temps un bailleur met-il en moyenne à traiter un problème d’humidité ?

D’après les données de Murprotec (30 000 diagnostics par an), le délai moyen entre la découverte des premiers signes d’humidité et leur traitement définitif est de 13 ans. Un retard qui peut multiplier le coût du traitement par 10 entre le premier stade de dégradation et le troisième.

Existe-t-il des exemples de bailleurs sociaux ayant traité l’humidité à grande échelle ?

Oui : Paris Habitat, premier bailleur social public de France en Île-de-France (125 000 logements, 500 000 habitants logés), a lancé l’opération « Agir contre l’humidité » à l’échelle de l’ensemble de son parc — une démarche présentée en émission comme la première de cette ampleur chez un bailleur social.

L’humidité n’est pas une fatalité

C’est la conclusion qui ressort de cet échange entre Murprotec, Delphis, Paris Habitat et la Région Île-de-France : l’humidité peut être anticipée, administrée, et sa maîtrise peut même contribuer à valoriser l’ensemble d’un patrimoine. Ce n’est pas une fatalité — c’est un facteur de performance ESG parmi d’autres, à condition de le piloter comme tel : diagnostic, traitement, prévention. L’émission rappelait d’ailleurs que le sujet reste à l’agenda du secteur : les acteurs du logement social se retrouveront fin septembre à Bordeaux pour le Congrès de l’Union sociale pour l’habitat. Pour prendre la mesure complète du sujet, avec l’ensemble des échanges entre Steve Ordener, Charlotte Limousin, Manuel Wojciechowski, Cyrille Fabre et Olivier Blond, direction l’émission complète.